תמ"א 38: המדריך המלא לחיזוק המבנה

תחזיות המומחים מדברות על רעידת אדמה גדולה, שצפויה בישראל בעתיד הנראה לעין. זו עלולה, ברגע אחד, לגרום לנזק מהותי בנפש וברכוש גם יחד. הגם שאת רעידת האדמה לא ניתן למנוע, ניתן בהחלט להתכונן אליה. וכאן בדיוק נכנסת לתמונה תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, הידועה יותר בתור תמ"א 38. הנה כל מה שחשוב לדעת על התוכנית, ודגשים חשובים בדרך לביצועה המוצלח.

על תמ"א 38

תוכנית תמ"א 38 אושרה בשנת 2005, והיא נוגעת למבנים אשר אינם עומדים בתקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה, שנכנס לתוקפו ב-1975. המשמעות המעשית היא שכל המבנים בישראל שנבנו עד לשנת 1980 אינם ערוכים לרעידות אדמה, ולכן זקוקים, מבחינה פוטנציאלית, לחיזוק הזה. הפרוייקט יצא לדרך באופן מעשי בשנת 2008, עם פרוייקטים בערים דוגמת ירושלים, תל אביב, הרצליה ורעננה, וצבר תנופה בשנים שחלפו מאז.

כל פרוייקט תמ"א 38 שונה מחברו בפעולות הספציפיות שנעשות על מנת להגשים את מטרת העל שפורטה מעלה. מבחינה מעשית, כולל הפרוייקט לרוב חיזוק והחלפת התשתית במבנה קיים, התקנת מעלית, הרחבת הדירות הקיימות בממ"ד ובמרפסת שמש ושלל פעולות לשיפור המבנה – וכל זאת ללא עלות מצד הדיירים. בתמורה, מקבל הגורם המבצע את זכות הבנייה של יחידות דיור נוספות, לרוב על גג המבנה הקיים.

חוזה והתנהלות מול קבלן

עוד לפני שנותנים את הדעת על ההיבט המעשי של תמ"א 38, נדרשים הדיירים לבחור קבלן מבצע, שייקח על עצמו את הפרוייקט. הדגש העיקרי, בשלב הזה, הוא על עריכת חוזה תמ"א 38, הכולל זכויות וחובות של כל אחד מהצדדים המעורבים. כך, בעוד שזכויות הבנייה ניתנות לקבלן, עליו לבצע את הפעולות הספציפיות של התמ"א, כפי שפורט מעלה, ובלוח זמנים שמתואר בחוזה.

באופן ספציפי יותר, על החוזה לכלול מועדים ספציפיים של ביצוע עבודות הבנייה, תחילתן ומועד סיום העבודות, להתייחס לסוגיה של ערבויות ורישום ולכלול סעיף המגדיר שהמיסים והתשלומים הנלווים נופלים על הקבלן. סעיף מרכזי אחר מתייחס לטיב החומרים והעבודה, שצריכים לעמוד בתקני האיכות של התוכנית. אין לזלזל בחשיבותו של הסכם זה, שרבים מגדירים כעסקת נדל"ן במלוא מובן המילה.

יש לציין כי כדי למנוע תקלות לכל אורך הדרך, חשוב לתת את הדעת על הקבלן הספציפי המועמד לביצוע המשימה. יש לברר בדיוק במי מדובר, מהי היכולת הכלכלית שלו, האם הוא התנסה בעברו בפרוייקטי תמ"א (ואם כן – אילו? מומלץ לבחון דוגמאות) וכן הלאה. ניתן בהחלט לשוחח עם דיירים שבניינים חוזק על ידי אותו קבלן, ולראות מהי ההתרשמות שלהם ממנו ומאופן ביצוע הפרוייקט. דגש חשוב אחר חייב להיות מושם על פוליסת ביטוח, שעל הקבלן להחזיק במסגרת תקנון התמ"א הנהוג בישראל.

כך עושים זאת נכון

חוקי המשחק של התמ"א, כפי שייתכן והסקתם עד לנקודה הזו, הם הכול חוץ מפשוטים. המלצה ברורה, כמו בכל עסקת נדל"ן באשר היא, היא לא לעשות זאת ללא עו"ד מומחה בתחום התמ"א 38, המציע שורה ארוכה של שירותים בתחום. עורך הדין יוודא כי הכל נעשה על פי הספר, בעיקר בכל הנוגע להתנהלות אל מול הקבלן, מה שבוודאי עשוי למנוע אי נעימות או חוסר הבנה בהמשך הדרך, כמו גם הפסדים כלכליים לא מבוטלים לכל המעורבים.

עורך דין תמ"א 38 מסייע לכל אורך הדרך: החל בפגישה ראשונית עם דיירי הבניין, וכלה בניהול המשא ומתן מול הקבלנים, היזמים והספקים השונים. עורך הדין מקשר בין הדיירים לאנשי המקצוע, מתעסק בסוגיות הנוגעות לתמחור הפרוייקט ומהווה חלק בלתי נפרד בחתימה על חוזה העבודה ובהוצאתו של הפרוייקט לפועל, מיד לאחר מכן.

באשר לסוגיה הכלכלית של העסקת עורך הדין, חשוב להדגיש שעל פי תקנות התמ"א, על הקבלן המבצע לצאת בהוצאות שכר הטרחה של עורך הדין. עובדה זו מגדילה את כדאיות העסקת עו"ד תמ"א 38 עוד יותר, ומבטיחה כי הדיירים לא יצטרכו להקריב דבר על מנת שחיזוק המבנה שלהם יתבצע באופן המוצלח ביותר.

מידע נוסף במדריך המלא לביצוע תמ"א 38 באתר עו"ד מקרקעין אלדר אדטו המתמחה בלווי דיירים בפרויקטים תמ"א 38 ופינוי בינוי.

תמ''א 38: המדריך המלא לחיזוק המבנה

 

 

 

By :
Comments : 0
קצת על הכותב

השאירו תגובה

*

captcha *